GuG Jahrestagung 2019 Frankfurt
Nachlese zum Branchentreff: 4. GuG Jahrestagung am 05.06.2019 in Frankfurt
Die GuG - Grundstücksmarkt und Grundstückswert, ist die führenden Zeitschrift für Immobilienwirtschaft, Bodenpolitik, Wertermittlung und Grundstücksmärkte.
Im Juni 2019 wurde die GuG-Jahrestagung zum wiederholten Mal erfolgreich durchgeführt werden. Auch in diesem Jahr widmete sich der mittlerweile etablierte Branchentreff hochaktuellen Themen der Immobilienwirtschaft, der Bodenpolitik und der Wertermittlung. Auch die Spezialimmobilien Hotel und Gastronomie wurden thematisiert.
Dazu referierte Martina Carduck, als öbuv Sachverständige für Hotel- und Gaststättenbetriebe und Geschäftsführerin von HOGARAT in Wiesbaden, zu den Grundlagen für die Bewertung von Betrieben des mittelständischen Gastgewerbes. Prof. Dr. habil Fabian Thiel, Experte für Immobilienbewertung und Baurecht fasste die Ausführungen von Martina Carduck in der Nachlese zur Jahrestagung zusammen:
Deutlich wurde, dass hierfür Spezialkenntnisse analog zur Bewertung von z.B. Vergnügungsstätten oder Seniorenresidenzen erforderlich sind. Den Ausführungen von Martina Carduck ist absolut zuzustimmen. Die sachverständige Bewertung von Immobilien für kleine Bewirtungsbetriebe und Hotels bzw. Übernachtungsbetriebe erfordert zusätzliches Fachwissen v.a. im Destinationsmanagement und in Bezug auf FM-Betreiberkonzepte. Oftmals ist die Umsatz- und Ertragssituation speziell kleinerer Häuser für den Gutachter schwer einschätzbar, es fehlt an Transparenz.
Die Bauakten sind des Öfteren unvollständig hinsichtlich des Brandschutzes, der Dokumentation von Bauabschnitten, Sanierungsmaßnahmen der Hotel- oder Gastronomiebetriebe etc. Mangelnde Umsatz- und Kostenaufschlüsselungen sowie fehlende Trennung zwischen Geschäftsbetrieb und Privat(räumen) kommen als Erschwernisse hinzu. Oftmals ergibt sich für den Sachverständigen zudem das Problem, dass kein Miet- oder Pachtvertrag vorliegt, sofern überhaupt eine Miete oder Pacht bezahlt wird. Die Einschätzung von marktüblichen erzielbaren Erträgen der Hotels und Gastronomiebetriebe wie sie nach § 17 Abs. 1 ImmoWertV erforderlich sind, ist eine echte Herausforderung.
Interessant ist der Befund, dass die Angebotsausweitung auf dem Hotelmarkt kleine, nicht markengebundene Häuser an Marktanteil verlieren lässt oder sie in Gänze zugunsten großer Hotels mit Markenbindung verschwinden. Auch die Individualgastronomie ist vom Marktbereinigungsprozess betroffen. Überschlägige Kennzahlen können die Sachverständigen aus den Angaben zum durchschnittlichen Nett-Zimmerpreis, der Auslastung (Umsatz netto / Sitzplatz) und zum Rohertrag ableiten. Als Merkposten gab Carduck den Zuhörern mit auf den Weg: Jede Betriebsart und jeder Umsatzbereich habe seine eigene Kostenstruktur, die sich im Pachtansatz widerspiegeln müsse. Die Anwendung und Übertragung von Ladenmieten pro m² auf Gaststättenbetriebe führen grundsätzlich zu überhöhten Bewertungsansätzen.
Nächster Vortrag von Martina Carduck zum Thema Bewertung von Hotelimmobilien und Gastronomie
Einen weiteren Vortrag zum Thema Bewertung kleiner und mittlerer, individuell geführter Hotels und Gastronomiebetriebe hält Martina Carduck auf einer Veranstaltung des b.v.s. Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sacherverständiger e.V. am 10. März 2020 in Hannover. Mit dem Titel Datenschutzgrundverordnung in Wertermittlungsgutachten und Bewertung kleiner Hotel- und Gastronomiebetriebe widmet sich das Programm der Veranstaltung den folgenden Vortragsthemen:
- Erstellung von Verkehrswertgutachten nach den Regeln der DSGVO
- Möglichkeiten der Darstellung und Verarbeitung personenbezogener Daten in Gutachten
- Informationspflichten der Sachverständigen
- Grundlagen für die Bewertung von Betrieben des mittelständischen Gastgewerbes